2013年12月10日

売却依頼は複数の不動産業者に対して行ったらいいのか否かを教えてください。

1989年バブル最盛期には、不動産業界内に指定流通機構が運営する通称レインズの構築がまだなされてされていない状況で、不動産仲介業者の大手が運営するOpen Marketが存在するだけでした。ほかにはあるのは紙媒体だけで、現在より、業者間で相当な情報の格差がありました。
 一方、現在では、レインズを含め、中小の不動産業者も不動産情報を外部へ発信することができるようになりました。売却したい不動産についてその購入層を推定し、戦略的に媒介契約の使い分けをするのが有益だと思われます。

 媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類に分類され、各々の契約の内容については次の通りです。
1.一般媒介契約
レインズへの物件登録の義務はありません。
・売主への売却活動の業務報告義務はありません。
・売主は複数の仲介業者に重ねて依頼することが可能です。
・売主は自ら探した購入希望者と直接(仲介業者を入れず)売買契約を結ぶことが可能です。
2.専任媒介契約
・契約後7営業日以内の、レインズへの物件登録を要します。
・2週間に1回以上の文書等による、売主への売却活動の業務報告義務があります。
・売主は特定の1社の仲介業者のみに依頼します。重ねて依頼することは不可能です。
・売主は自ら探した購入希望者と直接(仲介業者を入れず)売買契約を結ぶことが可能です。
3.専属専任媒介契約
・契約後5営業日以内の、レインズへの物件登録を要します。
・1週間に1回以上の文書等による、売主への売却活動の業務報告義務があります。
・売主は特定の1社の仲介業者のみに依頼します。重ねて依頼することは不可能です。
・売主は自ら探した購入希望者と直接(仲介業者を入れず)売買契約を結ぶことは不可能です。

不動産業者といっても種々さまざまあって、業者により得意分野と不得意分野があります。そのため、媒介契約を結ぶときに、どの種類の契約を結ぶのかを不動産業者とじっくり話し合うことが大切です。媒介契約を結んだ後は、販売状況を基に、価格を変更したり、期限を更新したり(媒介契約期間については通常3ヶ月ごとに区切ります)します。この変更・更新は、変更事項を記載した覚書で行います。

 ちなみに、レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューター・ネットワーク・システムの名称で、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称です。このシステムによって、指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報の受け取りや提供を行い、会員同士がリアルタイムな情報交換を行うことが可能です。国土交通大臣指定不動産流通機構は、全国で4つに分かれ、東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズとしての運営がなされています。
posted by 相続税 at 09:53| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年09月19日

3000万円控除とは何か教えてください。

マイホームを売却した場合の譲渡所得金額は、取得費と譲渡所得を合計したものを譲渡価額から差し引いて、そこからまた3000万円の特別控除を引いて計算します。ただし、マイホームではなくほかの不動産(賃貸用のマンション)を売却した場合には、この3000万円は控除されません。税務上で、マイホームを売却した場合の詳細が以下のように決められておりますのですべて満たしているのかの確認をしてください。また、この特例を適用するためには一定の書類を添付して、確定申告しなければなりません。

●マイホームを売却するとは、自分の住んでいる家屋を売却するか、家屋と共にその敷地や借地権を売却することを指していて、所有期間の長短は原則的に関係しません。また、次のような家屋を売却しても、このマイホームには当てはまることはありません。
(1)この特例をうけることだけを目的に入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間内だけ仮住まいとして使用した家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主に趣味や娯楽または保養のために有している家屋

●単身赴任、転地療養などにより、他の場所に住んでいる場合でも、配偶者等が引き続いてその家屋に住んでいて、その人の単身赴任等の事情が解決した後でも、配偶者等と共にまたその家屋に住むことが予定されている場合には、その人にとっても居住用家屋として取り扱われるので、マイホームに当てはまります。また、以前に住んでいた家屋や家屋と一緒にその敷地等を売却する場合には、住まなくなったその日から3年目の年の12月31日までに売却を完了しなければなりません。住んでいた家屋、又は住まなくなった家屋を取り壊して、その敷地を売却する際には、下記の要件をどちらも満たさなければなりません。
  (1)その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に結ばれ、且つ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
  (2)家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日までその敷地をその他の用(貸駐車場など)に供していないこと

●災害の影響で家屋が滅失している場合には、その敷地に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(東日本大震災により滅失した家屋の場合には、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなっています)に売却すること

●買手と売手の関係が親子や夫婦などであって、特別なもの(社長から社長の会社、親から子、夫から妻等)でないこと

●売却した年の前の年、および前々年にこの特例またはマイホーム交換の特例やマイホームの買換え、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用がなされていないこと

●売却した家屋や敷地は、収用等の際の特別控除等、ほかの特例の適用がなされていないこと
posted by 相続税 at 16:57| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年07月14日

従業員持株会を活用することのメリットについて教えてください。

オーナー所有の株式を従業員持株会に譲渡することによって期待できるのは、次のような効果です。
・オーナーの相続財産が減少して、相続税評価額が下がります。(配当還元価額による移動が可能です。)
・従業員の福利厚生となります。

1.オーナーの相続財産の減少
 従業員持株会制度とは、福利厚生を目的として従業員が自社株を取得・保有する制度をいいます。非上場会社がこの制度が導入する大きな理由として、オーナーの相続対策があります。
 オーナーの所有する株式は、原則的評価方式によって高く評価され、相続税が高額となることがあります。そこで、従業員持株会を設立して自社株の譲渡を行えば、オーナーの持株数は減少し、結果的に相続財産も減少します。
 なお、従業員持株会に自社株を譲渡するに当たっては、配当還元価額による移動が可能ですので、通常より低い価額で売却することができ、売却に伴う譲渡所得税の負担を低く抑えられます。
 そして、従業員には、通常より低い価額で自社株を取得できるメリットがあります。

2.従業員の福利厚生
 従業員持株会には、従業員のモチベーションを上げる効果もあります。なぜなら、従業員自身の頑張りによって会社の業績が伸びた場合には、配当金という形で自身に見返りがあるからです。従業員持株会には、このような福利厚生としての一面があるのです。
 しかし、その反面、株主が増えることによって会社経営に支障をきたす恐れもあります。したがって、オーナーが従業員持株会に株式を譲渡するに当たっては、経営に支障をきたすことのないように、譲渡する株式を「配当優先・無議決権株式」等にするという対策を講じるといいでしょう。
posted by 相続税 at 12:32| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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